1. Quelle est, selon vous, la prochaine grande innovation ou évolution dans l’immobilier et la ville que vous attendez avec le plus d’intérêt ?
Je pense que la prochaine grande évolution, que l’on commence d’ailleurs déjà à observer, concerne tout simplement la manière dont la ville fonctionne dans son ensemble. Cette évolution est multiple, profonde, et ses conséquences sur l’immobilier sont considérables.
Nous devons aujourd’hui concilier plusieurs transformations majeures. La première est évidente, il y a moins de personnes qui se rendent quotidiennement au bureau. Cela s’explique à la fois par le télétravail, mais aussi par un contexte économique plus tendu qui a mécaniquement réduit la demande de bureaux traditionnels.
La deuxième évolution concerne la manière d’habiter. Les ménages changent, il y a moins d’enfants, davantage de petites surfaces, et surtout un affaiblissement progressif des interactions intergénérationnelles et intragénérationnelles. Cela pose une vraie question sociale, comment recréer du lien et retisser ces interactions au sein de la ville ?
Enfin, il y a la question du mode de vie. Passer une heure ou plus chaque jour dans les transports n’est plus accepté. Certains y sont contraints, bien sûr, mais ce n’est plus un modèle souhaité.
L’innovation immobilière réside donc dans notre capacité à concevoir des actifs multi-usages, capables de répondre simultanément aux besoins de travail, de logement, de services et de vie sociale. Des lieux où chacun peut trouver un équilibre cohérent entre où et comment il travaille, où et comment il habite, et dans quel environnement humain et social il évolue.
2. Sur quels sujets les membres plus jeunes de vos équipes vous ont-ils amené à revoir votre façon de penser ou de travailler ?
Les plus jeunes membres de nos équipes m’ont amené à revoir en profondeur ma perception du rapport au travail et au lieu.
Pendant longtemps, l’immobilier de bureau reposait sur une forme d’évidence, se déplacer quotidiennement vers un lieu centralisé était la norme. Les nouvelles générations remettent clairement ce modèle en question. Elles attendent plus de flexibilité, davantage de sens dans l’usage des espaces et une cohérence plus forte entre vie professionnelle et vie personnelle. Cela m’a conduit à reconsidérer certains réflexes, notamment l’idée que la performance d’un actif se mesure principalement à son taux d’occupation ou à sa localisation.
Ils m’ont également fait évoluer sur la notion d’expérience utilisateur. Là où nous pensions en mètres carrés, en rendement ou en typologie d’actifs, ils raisonnent en qualité de vie, en services, en mixité d’usages et en accessibilité. Cette approche m’a poussé à intégrer plus systématiquement la question de l’usage réel et quotidien des espaces dès la phase de conception de nos projets.
Dans ma manière de travailler, cela s’est traduit par une approche plus collaborative et plus ouverte. J’utilise les profils juniors comme de véritables sparring partners, je teste avec eux la pertinence de nos concepts, et j’écoute leurs objections, leurs attentes et leurs intuitions. Ils nous apportent des signaux faibles extrêmement précieux sur les évolutions sociétales à venir.
En réalité, ils nous obligent à penser plus long terme. Ce sont eux qui seront demain les principaux utilisateurs, décideurs et investisseurs du marché. Les écouter aujourd’hui, c’est s’assurer que les actifs que nous développons resteront pertinents dans dix ou quinze ans.
3. Quelle partie de votre activité pensez-vous que l’intelligence artificielle aura le plus de mal à remplacer ?
Il est intéressant de répondre à cette question en miroir. L’intelligence artificielle peut déjà, et pourra encore davantage demain, intervenir sur de nombreux aspects de notre métier, la conception fonctionnelle, l’organisation des espaces et l’optimisation technique, à condition évidemment qu’on lui fournisse les bonnes instructions.
En revanche, ce que l’IA ne saura probablement jamais remplacer, c’est précisément l’exercice qui consiste à définir ces instructions. Déterminer la nature d’un projet, la pertinence d’un mix d’usages et l’adéquation entre un concept immobilier et les objectifs de vie, de travail et les attentes sociales d’une population donnée.
L’IA pourra également nous aider à améliorer la performance environnementale des projets, notamment dans un contexte où l’on cherche à construire la ville sur elle-même, à limiter l’artificialisation des sols et à optimiser l’usage de l’énergie, devenue plus chère et plus complexe à produire.
Mais l’intelligence humaine restera indispensable pour arbitrer, décider et donner du sens aux projets. Une fois ces choix stratégiques effectués, l’IA pourra être un formidable outil d’exécution.
4. Avec le recul de votre parcours, quelle décision professionnelle a eu le plus d’impact à long terme, sans que cela ne soit évident au moment où vous l’avez prise ?
Au début de ma carrière, j’ai travaillé dans la promotion immobilière, entre 1990 et 1997. En 1997, j’ai pris la décision de quitter ce métier, que j’exerçais pourtant avec succès, pour m’orienter vers l’asset management, d’abord chez Archon, puis chez Morgan Stanley.
À l’époque, ce métier était encore naissant. Les fonds anglo-saxons commençaient à structurer ces approches, mais rien n’était évident. Quitter la promotion pour donner une dimension beaucoup plus financière à ma carrière a été une décision difficile. Je me souviens très bien de certaines nuits sans sommeil après avoir quitté Bouygues Immobilier, à me demander si je n’avais pas fait une énorme erreur.
Avec le recul, cette décision a structuré toute la suite de ma carrière. Elle m’a permis ensuite de diriger Carrefour Property, puis surtout de prendre la direction des investissements immobiliers européens d’ADIA à partir de 2012.
Ce choix m’a permis de combiner deux dimensions essentielles, le brick and mortar, la fabrication concrète des projets, la gestion opérationnelle, et l’analyse financière. Aujourd’hui cela paraît évident, mais en 1997, ce ne l’était pas du tout.
Mot de conclusion
L’immobilier est un métier passionnant parce qu’il mêle des dimensions financières à des réalités très concrètes et physiques, l’immobilier est un objet tangible, pas un concept abstrait, mais aussi, et surtout, des dimensions profondément humaines.
Concevoir et gérer des projets immobiliers, c’est finalement gérer des relations humaines à 360 degrés. Et cette dimension humaine reste, à mes yeux, absolument centrale et irremplaçable.
